- Beantwortung Punkt 1 des Antrages
Im Rahmen der Angebotsplanung eines Bebauungsplanes ist es nicht möglich, eine bindende Verpflichtung zum sozialen Wohnungsbau und/ oder Belegungsrechten in Höhe von 25 % festzusetzen. Anders ist es bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen, hier gibt es ein konkretes Vertragsverhältnis mit dem Vorhabenträger über ein genau bezeichnetes Vorhaben. In diesem Fall können deshalb Bestimmungen über die Realsierung eines anteiligen sozialen Wohnungsbau und/ oder Belegungsrechten in Höhe von 25 % getroffen werden.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan unterliegt dem
"Festsetzungskatalog" des § 9 BauGB, d.h. Festsetzungen können nur
getroffen werden, soweit die Regelungen des § 9 BauGB eine Rechtsgrundlage
bieten. Danach besteht keine
Rechtsgrundlage zur bindenden Verpflichtung von Sozial- oder Belegungswohnungen.
Häufig entstehen beim
Lesen der Rechtsgrundlagen des § 9 BauGB Fehlinterpretationen. So werden in § 9
Abs. 1 Nr. 7 und Nr. 8 BauGB Bestimmungen aufgeführt, die auf soziale
Wohnraumförderung und Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf hinweisen. Aus
diesen beiden Bestimmungen lassen sich aber keine Rechtsgrundlagen zur
Festsetzung von Sozial- oder Belegungswohnungen ableiten.
Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB können aus
städtebaulichen Gründen festgesetzt werden, "die Flächen, auf denen ganz
oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung
gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen". Zweck der Vorschrift
ist die Festsetzung von Flächen, auf denen Vorhaben von ihrer Ausstattung her
so zu errichten sind, dass ihre Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus
möglich ist. Die Festsetzung zielt allein auf die baulichen Voraussetzungen für
eine soziale Wohnraumförderung, aber
nicht auf den verpflichtenden Bau von Sozialwohnungen.
Deswegen wird diese Festsetzung in der
Praxis nicht angewandt, da sie sich eigentlich erübrigt. Einerseits ist auch
ohne diese Festsetzung sozialer Wohnungsbau in allen festgesetzten Wohngebieten
eines Bebauungsplanes grundsätzlich zulässig. Andererseits erfolgt keine direkte
Steuerung von sozialen Wohnungsbau auf den im o.g. Sinne festgesetzten Flächen,
d.h. soweit die hier errichteten Wohnungen den Größenvorgaben der sozialen
Wohnraumförderung entsprechen, können auch Wohnungen errichtet werden, die
keine Sozialwohnungen sind.
In § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB wird die rechtliche Grundlage
geschaffen, im Bebauungsplan "einzelne Flächen, auf denen ganz oder
teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit
besonderem Wohnbedarf bestimmt sind," aus städtebaulichen Gründen
festzusetzen.
Sozialwohnungen oder Belegungswohnungen fallen eindeutig
nicht unter diese Regelung. Die
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes hat in seinen Urteilen
herausgestellt, dass es sich bei Sozialwohnungen und Belegungswohnungen um
allgemeine Wohnraumversorgungsziele handelt, die keinen besonderen
Wohnungsbedarf begründen. Ein besonderer Wohnungsbedarf kommt beispielsweise
für Studenten in Betracht, für die im Bereich eines Universitätscampus Wohnraum
auf einer einzelnen Fläche geschaffen werden soll.
Außer diesen beiden Festsetzungsarten gibt der
"Festsetzungskatalog" des § 9 BauGB keine weiteren Regelungen vor,
die als gesetzliche Grundlage für die bindende Festsetzung von Sozial- und
Belegungswohnungen interpretiert werden könnten.
Vorhaben- und Erschließungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist ein Regelwerk für ein genau bezeichnetes Bauvorhaben, dessen Umsetzung zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde im Durchführungsvertrag gesichert wird. Anders als bei einem "normalen" Bebauungsplan bedingt der konkrete Vorhabenbezug ein vertragliches Verhältnis, in dem auch Regelungen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen geschlossen werden können. Zudem ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan nicht an den "Festsetzungskatalog" des § 9 Abs. 1 BauGB gebunden, d.h. in dem Planwerk lassen sich Regelungen zu Sozial- und Belegungswohnungen treffen.
Damit sind sowohl vertragliche als auch planerische Regelungen möglich, die einen Anteil von 25 % Sozialwohnungen und/ oder Belegungswohnungen beinhalten. Der Vorhabenträger würde dann nicht nur die Verpflichtung haben, diesen Anteil in seinem Vorhaben zu berücksichtigen, sondern würde sich auch auf eine Frist im Durchführungsvertrag zur baldigen Durchführung verpflichten. Diese sehr stark in das Eigentums- und Baurecht einer Fläche eingreifende Regelwerk ist deshalb möglich, weil es sich um einvernehmliche Vertragsvereinbarungen handelt, denen der Vorhabenträger zugestimmt hat.
Bei Anwendung von Regelungen zur Festlegung eines 25 %-igen
Anteils von Sozialwohnungen und/ oder Belegungsrechten ist darauf zu achten,
dass gemäß den städtebaulichen Planungsgrundsätzen des § 1 Abs. 6 BauGB
"sozial stabile Bevölkerungsstrukturen" geschaffen und erhalten
werden. Nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichtes ist zu achten, dass keine einseitigen Bevölkerungsstrukturen entstehen.
Eine vertragliche Vereinbarung über den
Bau von anteilig 25 % Sozialwohnungen oder Wohnungen mit Belegungsrechten
sollte in der Regel das Entstehen einseitiger Bevölkerungsstrukturen nicht
verursachen bzw. verfestigen. Bei Vereinbarungen von jeweils 25% für
Sozialwohnungen und Belegungsrechten ist abzuwägen, ob dadurch einseitige
Bevölkerungsstrukturen insbesondere im Zusammenhang der Bevölkerungsstruktur in
den umliegenden Nachbarschaften verursacht oder verfestigt werden könnten.