Betreff
Sanierung des Erich Kästner-Schulzentrums
Vorlage
2013/202
Art
Mitteilung

Das Erich Kästner-Schulzentrum wurde zum Ende der 70er Jahre für ca. 1.200 Schülerinnen und Schüler errichtet. Die Gesamtbaukosten betrugen umgerechnet ca. 20 Mio. €. Die Bauweise erfolgte in einem Stahlbetonskelettbau mit Mauerwerk und mit im Raster versetzbaren Trennwänden innen. Durch die versetzbaren Trennwände sollte sich das Schulgebäude sich ändernden Unterrichtsformen - ohne größeren baulichen Aufwand - anpassen können.

 

Das Dach des Schulgebäudes wurde mit einem Flachdach (0°) ohne seitlichen Dachüberstand gebaut. Das vorhandene Niederschlagswasser wird in das Schulgebäude geführt.

 

Im Schulgebäude und in den Außenanlagen wurde ein „barrierefreies Bauen“ nach dem Stand der 70er Jahre umgesetzt. Es sind Behinderten-WC, Aufzüge sowie Rampen vorhanden.

 

Angesichts veränderter Rechtslagen besteht ein erheblicher Verbesserungsbedarf im Bereich des Brandschutzes. Wegen ihrer Versetzbarkeit schließen die inneren Flurtrennwände nicht an die Stahlbetonrippendecke an, sondern hören zum Teil auf Höhe der abgehängten Decke auf. Daraus resultieren Probleme beim Brand- und Schallschutz.

 

Nach der Niedersächsischen Bauordnung müssen Flurtrennwände von unten bis an die Stahlbetonrippendecke geführt werden. Auf Bestandsschutz können sich Kommunen i.d.R. nicht berufen, wenn Gefahren erkannt wurden.Bei den Stahlbetonrippendecken ist aus der Bauzeit die Holzschalung noch vorhandenen. Diese befindet sich flächendeckend über das gesamte Schulzentrum verteilt und stellt eine zusätzliche Brandlast dar.

 

Durch das nicht Hochführen der Trennwände ist der Schallschutz zwischen den Klassenräumen und den Fluren unzureichend.

 

Durch die vorhandenen 0°-Flachdächer mit der innenliegenden Entwässerung kommt es wiederholt zu Durchfeuchtungsschäden innerhalb des Schulgebäudes. Durch den fehlenden Dachüberstand wird ein Teil des Niederschlagswassers unbeabsichtigt an der Klinkerfassade herunter geführt. Dadurch wird die Fassade zusätzlich beansprucht und es kommt zu herausfallenden Fugen.

 

Die Dächer selbst sind aufgrund verstärkter Verrottung in Folge der 0°-Neigung ebenfalls sanierungsbedürftig.

 

Auch bedingt durch die hohe tägliche Beanspruchung der Materialien und die daraus resultierende Belastung, wie z.B. der Trennwände und Bodenbeläge durch die Schülerinnen und Schüler (z.Zt. ca. 900), ist nach ca. 35 Jahren Handlungsbedarf gegeben.

 

Variante 1 – Sanierung des bestehenden Schulzentrums

 

Eine Arbeitsgruppe, zusammengesetzt aus Mitgliedern vom Gymnasium, Oberschule, Team Bildung und Sport, Team Hochbau- und Liegenschaften und dem beauftragten Architekten, hat sich mit den Problemen exemplarisch inhaltlich auseinander gesetzt anhand  des Trakts A - I. und II. OG --. Ziel war dabei von vornherein, die gewonnenen Erkenntnisse auf die anderen sanierungsbedürftigen Gebäudeteile zu übertragen.

 

Der Architekt hat auf Grundlage der Ergebnisse der Arbeitsgruppe eine Kostenschätzung erstellt. Die Kostenschätzung ergab einen Mittelbedarf allein für eine Sanierung der beiden Obergeschosse des Trakts A unter Berücksichtigung von Inklusionsanforderungen in Höhe von ca. 7.000.000 EUR.

 

Für die Sanierung dieser Teile des Trakts A ist folgende Zeitschiene denkbar, in der für die Baukosten bis zur Auftragserteilung eine jährliche Preissteigerungsrate von 3 % einkalkuliert ist, die zum veranschlagten Betrag von 7.426.000 € führt:

 

2013

Grundsatzbeschluss der Gremien, Einstellung von Planungskosten in den HH 2014 (0,9 Mio. €) sowie Verpflichtungsermächtigung (VE) für 2015 (3 Mio. €) und 2016 (3,5 Mio. €)

2014

Planungszeitraum nach HH-Genehmigung von ca. Mai bis Dezember, Ausschreibung und Auftragsvergaben für Baubeginn im Sommer 2015, Einstellung von HH-Mitteln für 2015 (3 Mio. €) und VE für 2016 (ca. 3,5 Mio. €), dazu für „Container-Dorf“ (für 28 auszulagernde Schulklassen) VE in 2014 für 2015 und 2016 sowie HH-Mittel für 2015 (jeweils 300.000 €)

2015

Baubeginn Sommerferien 2015, einschließlich Aufbau des „Container-Dorfs“, Einstellung von HH-Mitteln für 2016 (3,5 Mio. €)

2016

Fertigstellung im Dezember 2016, Rückbau des „Container-Dorfs“

 

Zeitnah müssten sich die weiteren Bauabschnitte für die übrigen Trakte des Schulzentrums anschließen. Eine überschlägige Kostenschätzung hat hierfür folgende Kostenvolumina ergeben, wobei die Übersicht noch keine Festlegung der Reihenfolge bedeutet und keine inflationsbedingten Preissteigerungen enthält:

 

Trakt A                            (Sanierung I. und II. OG)                               7.426.300 €   

Trakt A        1.050.000 € (Erdgeschoss/“Schulstraße“)

Trakt B        1.660.000 €            

Trakt C       2.350.000 €            

Trakt D       5.300.000 €              

Trakt E        1.480.000 €            

Trakt F        2.070.000 €            

                                                                                                              13.910.000 €

                     **(

 

Variante 1 gesamt:                                                                           21.336.300 €

 

Nur wenn der Gremienbeschluss für alle Trakte des Schulgebäudes erfolgt, kann die Sanierung als investive Maßnahme veranschlagt werden. Alternativ zur Anmietung des „Container-Dorfs“ ist noch zu prüfen, ob angesichts der Dauer der Gesamtmaßnahme der Kauf solcher Raum-Module wirtschaftlicher ist als die Miete.

 

 

Variante 2 – Teilneubau des Trakts A und Abriss des alten 1. und 2. OG

 

Das Erich Kästner-Schulzentrum ist mit seiner Gebäudearchitektur und der konsequenten Materialwahl im Innen- und Außenraum ein Gebäude höheren architektonischen Anspruchs, der im Falle eines Neubaus ggf. reduziert werden kann, aber nicht völlig aufgegeben werden sollte.

 

Bei einem Neubau des Trakts A an einem anderen Standort auf dem Schulgrundstück ist zu beachten, dass auch Gebäudehülle, WC-Anlagen, Treppenhäuser, Aufzüge und Außenanlagen neu zu bauen wären. Bei einer Sanierung des bestehenden Gebäudes sind diese Gebäudeteile und Funktionsbereiche vorhanden und müssen nicht neu errichtet werden. Die Kosten eines Abbruchs des Trakts A würden noch hinzukommen.

 

Eine überschlägige Kostenschätzung anhand der bekannten Flächen und der BKI-Zahlen 2013 für Allgemeinbildende Schulen hat ein Kostenvolumen von rd. 12,3 Mio. € für den Neubau des Trakts A und ca. 1,6 Mio. € für den Abriss des alten 1. und 2. OG sowie die Herstellung einer Dachflächenabdichtung über dem EG ergeben. Unter Berücksichtigung der tatsächlich möglichen Zeitschiene sind hierbei Preissteigerungen von 3 % jährlich einkalkuliert. Die Gesamtkosten belaufen sich somit auf 13,9 Mio. €.

 

Trakt A       1.050.000 € (Erdgeschoss/“Schulstraße“)

Trakt B       1.660.000 €             

Trakt C      2.350.000 €             

Trakt D        5.300.000 €                         

Trakt E         1.480.000 €                       

Trakt F         2.070.000 €                       

                                                  13.910.000 €

zzgl.                                           12.300.000 € **(Neubau I. und II. OG A-Trakt, s. o.)

                                                    1.600.000 € Abrisskosten

 

Variante 2 gesamt:                27.810.000 €

 

Vorteil gegenüber der Variante 1 wäre, dass kein „Container-Dorf“ angemietet werden müsste, weil die Klassenverbände erst nach Fertigstellung des Teilneubaus direkt in diesen umziehen könnten. Auf die weiteren erforderlichen Bauabschnitte im Schulzentrum hätte dies jedoch keinen Einfluss.

 

Variante 3 – Neubau des gesamten Schulzentrums an einem anderen Standort (ohne Sporthallen)

 

Für einen Neubau müsste zuerst einmal ein Grundstück in entsprechender Größe bereit gestellt werden. Dieses wäre zu erschließen. Alle Funktionsteile müssten neu erbaut werden. Das alte Schulgebäude wäre abzureißen (Bilanzwert per 31.12.2013: rd. 6,74 Mio. €).

 

Eine überschlägige Kostenschätzung anhand der vorhandenen Flächen und der BKI-Zahlen 2013 für Allgemeinbildende Schulen hat ein Kostenvolumen von rd. 34,6 Mio. € für den Neubau und ca. 2,04 Mio. € für den Abriss des alten Schulzentrums ergeben. Unter Berücksichtigung der tatsächlich möglichen Zeitschiene sind hierbei Preissteigerungen von 3 % jährlich einkalkuliert.

 

Die Variante 3 Gesamtkosten belaufen sich somit auf 36,6 Mio. €.

 

Hierbei sind noch nicht enthalten spezielle Herrichtungskosten für das Grundstück (z. B. Freiräumen, Altlasten, …), die stark vom Standort abhängen können. 

 

Gegen die Variante „Neubau des Schulzentrums“ spricht auch die Tatsache, dass das Schulzentrum erst vor kurzer Zeit für ca. 1,5 Mio. € eine Mensa erhalten hat.

 

Fazit:

 

Unabhängig von den o. g. Varianten hat die Sanierung des Trakts F aufgrund bekannter Brandschutzmängel und von Undichtigkeiten des Daches, auch wegen der Nutzung des Forums als zentrale Veranstaltungsstätte Laatzens, hohe Priorität. Zunächst müsste hier das Dach erneuert werden und unmittelbar danach die innen liegenden Bereiche.


Somit müssten zuerst die Trakte A - I. und II. OG - und F saniert werden.

 

Nach § 12 GemHKVO ist bei Investitionen von erheblicher Bedeutung „ein Wirtschaftlichkeitsvergleich unter mehreren in Betracht kommenden Möglichkeiten“ zur Ermittlung der „wirtschaftlichsten Lösung“ vorzulegen. die auch Teillösungen mit einzelnen Gewerken beleuchtet. Basis muss eine aktualisierte Schulentwicklungsplanung sein. Vorbehaltlich dieser noch ausstehenden Untersuchung wird nach derzeitigem Stand favorisiert, das Erich Kästner-Schulzentrum gemäß Variante 1 in den nächsten Jahren umfangreich zu sanieren. Zusätzlich müsste die dringend erforderliche Sanierung der Dachfläche des Trakts F (Forum und Musikräume) in 2014 als vorgezogener Abschnitt der Gesamtsanierung des Trakts F durchgeführt werden (Kosten: 660.000 €, in den o. g. 2.070.000 € enthalten). Haushaltsmittel für alle Maßnahmen wären in den Jahren ab 2014 im Haushalt einzustellen.

 

Nach Abschluss des Wirtschaftlichkeitsvergleichs wird die Verwaltung einen konkreten Vorschlag zum weiteren Vorgehen vorlegen.

 

Im Auftrag

 

 

 

 

Dürr