- Aufhebung des Bebauungsplan-Nr. 126 C "Sehlwiese Süd", OS Rethen /OS Gleidingen
- Auslegung des Bebauungsplan-Nr. 126 C - I - "Sehlwiese Süd - 1. Bauabschnitt Nord", OS Rethen /OS Gleidingen und Satzungsbeschluss unter Vorbehalt
Sachverhalt:
Am
Die Eigentumsverhältnisse sind relativ
zersplittert, es gibt viele Einzeleigentümer von langen, schmalen Grundstücken,
daher war ein Umlegungsverfahren vorgesehen und wurde mit Beschluss vom
08.07.2003 eingeleitet (siehe Dr.-Nr.: 128/2003).
Die Erschließungsplanung wurde von der
Stadt bei einem Ingenieurbüro in Auftrag gegeben. Es entwickelte für das
gesamte Gebiet eine Ringerschließung und bezifferte die Gesamtkosten auf über
7,6 Millionen €.
Die
Stadt Laatzen hat kalkuliert, welcher Anteil dieser Summe von den Beitragspflichtigen
wieder eingenommen würde und ermittelt, dass ca. 2,9 Millionen € nicht durch Beiträge gedeckt wären und von der
Stadt zu finanzieren wären. Dieser Betrag erschien in Hinblick auf die sich
verschärfende Haushaltssituation der Stadt nicht leistbar, so dass nach
Alternativen für die Umsetzung des Gebietes gesucht wurde.
Die
Alternative ist die Erschließung durch einen Erschließungsträger. In intensiven Gesprächen konnte die
niedersächsische Landgesellschaft (NLG) für diese Aufgabe gewonnen werden; sie
hat ein eigenes Interesse an dem Gebiet, weil sie dort über Grundbesitz
verfügt, den sie selbst gern zu Bauland entwickeln möchte und weil sie damit
auch liegenschaftliche Möglichkeiten hat, wie Grundstückstausch o. ä., um sich
mit anderen Grundstückseigentümern zu einigen.
Eine abschnittsweise Realisierung bietet
sich aus folgenden Gründen an:
Die NLG
hat die Nachfragesituation analysiert und ein Konzept und eine Zeitplanung für
die Vermarktung entwickelt. Im Hinblick darauf, dass sie sich mit vielen
Vorbesitzern einigen muss und die Vorinvestitionen in einem überschaubaren
Rahmen halten muss, hat sie einen Gesamtzeitraum
von 10 Jahren für Grundstücksverhandlungen, Erschließung und Vermarktung
veranschlagt. Unter technischen Gesichtspunkten hat sie neun Bauabschnitte
gebildet, so dass rechnerisch etwa jedes Jahr ein Bauabschnitt realisiert
werden könnte.
Das Kanalsystem musste für dieses
abschnittsweise Vorgehen neu konzipiert werden, anstelle des Ringsystems wurde
ein sternförmiges System entwickelt. Für diese Umplanung hat die NLG erhebliche
Ingenieurleistungen als Vorleistungen investiert. Diese Umplanung des
Kanalsystems für Schmutz- und Regenwasser wird später nicht sichtbar sein,
vielmehr bleibt das städtebauliche Konzept und die daraus abgeleiteten
Festsetzungen des Gesamt-Bebauungsplanes-Nr. 126 C grundsätzlich unverändert.
Dies ist insofern besonders wichtig, als das im Vorfeld des alten Bebauungsplanes
naturgemäß umfangreiche Diskussionen über vielfältige Aspekte gab die letztlich
in eine Gesamtentscheidung und eine Gesamtabwägung eingeflossen sind - sie
haben mit dem Ratsbeschluss ihren Schlusspunkt gefunden.
Diese Gesamtabwägung soll weiterhin ihre
Gültigkeit behalten. Der alte Bebauungsplan wird lediglich entsprechend den
Bauabschnitten in bis zu neun Teile aufgeteilt, die jeweils als eigener
Bebauungsplan laufen, wenn die NLG das Eigentum in diesem Abschnitt erwerben
konnte; denn ohne Erwerb des Eigentums kann sie nicht Erschließungsträger sein
und ohne Erschließungsträger soll kein Bebauungsplan rechtswirksam werden. Im 1.
Bauabschnitt ist diese Voraussetzung für den maßgeblichen südlichen Teil nun
erfüllt, die letzte Teilfläche wurde am
Bei der
Preiskalkulation hat die NLG die
nach ihrer Marktkenntnis und Erfahrung erzielbaren Verkaufspreise für
Baugrundstücke in dieser Lage zugrundegelegt; davon hat sie ihre Aufwendungen
für Planungs- und Ingenieurleistungen, Vermessung und Erwerbsnebenkosten,
Notar, Tiefbau incl. Beleuchtung etc., Overheadkosten, Wagnis und Gewinn,
Vorhalte- und Zwischenfinanzierungskosten über den Gesamtzeitraum abgezogen und
daraus einen Ankaufspreis bestimmt. Dieser liegt natürlich niedriger als er bei
einer Erschließung durch die Stadt gelegen hätte, weil diese mehrere Millionen
Euro hätte aus dem Haushalt dazulegen müssen, die nicht beitragsfähig gewesen
wären. Der Ankaufspreis beträgt aber immer noch ein Vielfaches des aktuellen
Wertes als Ackerland.
Die NLG
hat diese Kalkulation allen Eigentümern zugänglich gemacht und in einer
Eigentümerversammlung vorgestellt und erläutert, um höchstmögliche Transparenz
zu bieten. Im Sinne der Gleichbehandlung bietet sie allen Eigentümern den
gleichen Preis. Er gilt auch für Flächen, die später nicht bebaubar werden,
sondern Grünflächen o.ä. werden.
Als
Nächstes verhandelt sie mit den Eigentümern des 2. Bauabschnittes auf dieser
Basis über den Eigentumserwerb. Nach Einigung wird für diesen Bauabschnitt der
B-Planbeschluss gefasst und bekanntgemacht und der Erschließungsvertrag geschlossen.
Das gleiche Verfahren gilt für weitere Bauabschnitte.
Gelingt
es auf diese Weise, abschnittsweise Einigkeit mit den Grundstückseigentümern zu
erzielen, so wird das Umlegungsverfahren
obsolet und kann eingestellt werden. Möchten einige Grundstückseigentümer -
zumindestens für einen mehrjährigen Zeitraum - Ackerland behalten, wird
versucht, dieses über Grundstückstausche in Randbereiche beziehungsweise
spätere Bauabschnitte zu verlagern. Bauland bekommt, wer an die NLG verkauft:
"Trittbrettfahrer", die von den Erschließungsleistungen der NLG
profitieren wollen, aber nicht an die NLG verkaufen wollen, soll es nicht
geben.
Dies
ist im ersten Bauabschnitt ein Grund für eine Änderung gegenüber dem alten
Bebauungsplan. Die Grundstücke am nördlichen Rand in Hanglage gehören Eigentümern, die nicht verkaufen wollen und
auf eine Bebaubarkeit Ihrer Grundstücke ohne kostenmäßige Beteiligung mit
Erschließung von Norden hoffen. Eine Erschließung von Norden kommt jedoch nicht
in Betracht, weil zusätzliche Querungen der Stadtbahngleise aus
Sicherheitsgründen vermieden werden müssen. Der Bebauungsplan sieht daher hier
eine bedingte Festsetzung vor, nach der die Grundstücke erst bebaut werden
können, wenn eine Erschließung von Süden rechtlich und tatsächlich
vorliegt.
Sie ist hier abweichend vom alten Bebauungsplan als private Erschließung
festgesetzt, damit keine Erschließungspflicht für die NLG entsteht, von der die
Eigentümer profitieren würden, ohne etwas dafür zu leisten.
Marginale
Änderungen der den neun Bauabschnitten folgenden B- Pläne können dadurch
erforderlich werden, dass am Ende eines Straßenzuges am Rande eines B- Planes
zunächst ein Wendehammer an einer Straße angelegt werden muss, die im nächsten
Bauabschnitt ihre Fortsetzung findet. In diesem Fall wird der Wendehammer so
geplant, dass mit dem nächsten Bauabschnitt auf seiner Wendefläche öffentliche
Parkplätze für Besucher entstehen können. Der Ausbau der Wendefläche ist damit
nicht umsonst, sondern kann später weiter genutzt werden. Dies gilt auch für
den ersten Bauabschnitt.
Für den
nun vorliegenden B-Plan wurde geprüft, ob er als Teilbereich für sich allein
rechtlich einwandfrei ist und eigenständig beschlossen werden kann, etwa im Hinblick
auf die Belange des Umweltschutzes.
Die Naturschutzbeauftragte, eine Biologin, ein Landschaftsökologe sowie weitere
Fachkräfte haben daher die aktuelle Situation vor Ort mit ihren Qualitäten für
Natur und Landschaft verglichen mit der Situation zu dem Zeitpunkt, zu dem für
den alten Bebauungsplan eine Bewertung der Belange des Umweltschutzes dargelegt
in einem Umweltbericht und einem Grünordnungsplan zum Bebauungsplan Nr. 126 C
erfolgt ist. Nach ihrer Einschätzung bewegen sich die aktuellen Nutzungen und
Qualitäten im Korridor der Nutzungen und Qualitäten zum Zeitpunkt der
Erstellung des alten Bebauungsplanes; zwischenzeitlich sind keine zusätzlichen
besonders geschützten Arten hinzugekommen, so dass eine grundsätzlich neue
Betrachtung und Bewertung der Umweltbelange nicht erforderlich wird.
Um die
Umsetzung des Baugebietes zu erreichen, soll nun die zugehörige Flächennutzungsplanänderung
bekannt gemacht und damit wirksam werden. Mit wirksamem F-Plan, wirksamem
B-Plan für den jeweiligen Bauabschnitt, Eigentumserwerb durch die NLG,
Erschließungsvertrag und Erschließung durch die NLG sind die Voraussetzungen
gegeben, dass Bauwillige ohne Bauantrag, sondern nur im Wege der Bauanzeige
bauen können und damit Kosten sparen und ihren Traum vom eigenen Haus zügiger
verwirklichen können.
Im Auftrag
Dürr
Beschlussvorschlag:
1. das
Baugebiet "Sehlwiese C" wird
abschnittsweise realisiert.
2. Der
Satzungsbeschluss vom 15.03.2007 zum Bebauungsplan-Nr. 126 C
„Sehlwiese Süd“ (Dr.-Nr.: 107 b/2006) wird
aufgehoben mit der Wirkung, dass seine
Regelungen nicht wirksam werden.
3. - für den ersten Bauabschnitt
wird der Bebauungsplan-Nr. 126 C - I - „Sehlwiese Süd - 1. Bauabschnitt
Nord“, OS Rethen /OS Gleidingen aufgestellt, der in der anliegenden
Fassung mit der zugehörigen Begründung ausgelegt werden soll.
- Die Stellungnahmen der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange sind einzuholen.
-
Von der Durchführung einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der
Behörden wird abgesehen, da dies zuvor auf Grundlage des Bauleitplanverfahrens
zum B-Plan 126 C und der 71. Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt ist.
- Unter dem Vorbehalt, dass keine
Anregungen vorgebracht werden, die zu einer inhaltlichen Änderung des B-Planes
führen würden, wird der Bebauungsplan Nr. 126 C -I- "Sehlwiese Süd - 1.
Bauabschnitt Nord" als Satzung sowie die zugehörige Begründung beschlossen.
- Die 71. Änderung des
Flächennutzungsplanes wird bekannt gemacht.
- Das Umlegungsverfahren ist abzubrechen.