Betreff
Baugebiet "Sehlwiese C"
- Aufhebung des Bebauungsplan-Nr. 126 C "Sehlwiese Süd", OS Rethen /OS Gleidingen
- Auslegung des Bebauungsplan-Nr. 126 C - I - "Sehlwiese Süd - 1. Bauabschnitt Nord", OS Rethen /OS Gleidingen und Satzungsbeschluss unter Vorbehalt
Vorlage
2012/149
Art
Beschlussvorlage
Untergeordnete Vorlage(n)

Sachverhalt:

 

Am 15.03.2007 hat der Rat der Stadt Laatzen den Bebauungsplan-Nr. 126 C beschlossen (siehe Drucksachen-Nrn.: 107 a + b /2007). Damals ging man davon aus, dass die Erschließung von der Stadt durchgeführt wird und zwar in einem Zuge. Bis darüber eine Entscheidung herbeigeführt wurde,  wurde der B-Plan bewusst nicht bekannt gemacht, um keine Erschließungspflicht auszulösen. Auch die zugehörige Flächennutzungsplanänderung wurde noch nicht bekanntgemacht.

 

Die Eigentumsverhältnisse sind relativ zersplittert, es gibt viele Einzeleigentümer von langen, schmalen Grundstücken, daher war ein Umlegungsverfahren vorgesehen und wurde mit Beschluss vom 08.07.2003 eingeleitet (siehe Dr.-Nr.: 128/2003).

 

Die Erschließungsplanung wurde von der Stadt bei einem Ingenieurbüro in Auftrag gegeben. Es entwickelte für das gesamte Gebiet eine Ringerschließung und bezifferte die Gesamtkosten auf über 7,6 Millionen €.

 

Die Stadt Laatzen hat kalkuliert, welcher Anteil dieser Summe von den Beitragspflichtigen wieder eingenommen würde und ermittelt, dass ca. 2,9 Millionen € nicht durch Beiträge gedeckt wären und von der Stadt zu finanzieren wären. Dieser Betrag erschien in Hinblick auf die sich verschärfende Haushaltssituation der Stadt nicht leistbar, so dass nach Alternativen für die Umsetzung des Gebietes gesucht wurde.

 

Die Alternative ist die Erschließung durch einen Erschließungsträger. In intensiven Gesprächen konnte die niedersächsische Landgesellschaft (NLG) für diese Aufgabe gewonnen werden; sie hat ein eigenes Interesse an dem Gebiet, weil sie dort über Grundbesitz verfügt, den sie selbst gern zu Bauland entwickeln möchte und weil sie damit auch liegenschaftliche Möglichkeiten hat, wie Grundstückstausch o. ä., um sich mit anderen Grundstückseigentümern zu einigen.

 

Eine abschnittsweise Realisierung bietet sich aus folgenden Gründen an:

Die NLG hat die Nachfragesituation analysiert und ein Konzept und eine Zeitplanung für die Vermarktung entwickelt. Im Hinblick darauf, dass sie sich mit vielen Vorbesitzern einigen muss und die Vorinvestitionen in einem überschaubaren Rahmen halten muss, hat sie einen Gesamtzeitraum von 10 Jahren für Grundstücksverhandlungen, Erschließung und Vermarktung veranschlagt. Unter technischen Gesichtspunkten hat sie neun Bauabschnitte gebildet, so dass rechnerisch etwa jedes Jahr ein Bauabschnitt realisiert werden könnte.

 

Das Kanalsystem musste für dieses abschnittsweise Vorgehen neu konzipiert werden, anstelle des Ringsystems wurde ein sternförmiges System entwickelt. Für diese Umplanung hat die NLG erhebliche Ingenieurleistungen als Vorleistungen investiert. Diese Umplanung des Kanalsystems für Schmutz- und Regenwasser wird später nicht sichtbar sein, vielmehr bleibt das städtebauliche Konzept und die daraus abgeleiteten Festsetzungen des Gesamt-Bebauungsplanes-Nr. 126 C grundsätzlich unverändert. Dies ist insofern besonders wichtig, als das im Vorfeld des alten Bebauungsplanes naturgemäß umfangreiche Diskussionen über vielfältige Aspekte gab die letztlich in eine Gesamtentscheidung und eine Gesamtabwägung eingeflossen sind - sie haben mit dem Ratsbeschluss ihren Schlusspunkt gefunden.

 

Diese Gesamtabwägung soll weiterhin ihre Gültigkeit behalten. Der alte Bebauungsplan wird lediglich entsprechend den Bauabschnitten in bis zu neun Teile aufgeteilt, die jeweils als eigener Bebauungsplan laufen, wenn die NLG das Eigentum in diesem Abschnitt erwerben konnte; denn ohne Erwerb des Eigentums kann sie nicht Erschließungsträger sein und ohne Erschließungsträger soll kein Bebauungsplan rechtswirksam werden. Im 1. Bauabschnitt ist diese Voraussetzung für den maßgeblichen südlichen Teil nun erfüllt, die letzte Teilfläche wurde am 15.03.2012 von der NLG erworben.

 

Bei der Preiskalkulation hat die NLG die nach ihrer Marktkenntnis und Erfahrung erzielbaren Verkaufspreise für Baugrundstücke in dieser Lage zugrundegelegt; davon hat sie ihre Aufwendungen für Planungs- und Ingenieurleistungen, Vermessung und Erwerbsnebenkosten, Notar, Tiefbau incl. Beleuchtung etc., Overheadkosten, Wagnis und Gewinn, Vorhalte- und Zwischenfinanzierungskosten über den Gesamtzeitraum abgezogen und daraus einen Ankaufspreis bestimmt. Dieser liegt natürlich niedriger als er bei einer Erschließung durch die Stadt gelegen hätte, weil diese mehrere Millionen Euro hätte aus dem Haushalt dazulegen müssen, die nicht beitragsfähig gewesen wären. Der Ankaufspreis beträgt aber immer noch ein Vielfaches des aktuellen Wertes als Ackerland.

Die NLG hat diese Kalkulation allen Eigentümern zugänglich gemacht und in einer Eigentümerversammlung vorgestellt und erläutert, um höchstmögliche Transparenz zu bieten. Im Sinne der Gleichbehandlung bietet sie allen Eigentümern den gleichen Preis. Er gilt auch für Flächen, die später nicht bebaubar werden, sondern Grünflächen o.ä. werden.

 

Als Nächstes verhandelt sie mit den Eigentümern des 2. Bauabschnittes auf dieser Basis über den Eigentumserwerb. Nach Einigung wird für diesen Bauabschnitt der B-Planbeschluss gefasst und bekanntgemacht und der Erschließungsvertrag geschlossen. Das gleiche Verfahren gilt für weitere Bauabschnitte.

 

Gelingt es auf diese Weise, abschnittsweise Einigkeit mit den Grundstückseigentümern zu erzielen, so wird das Umlegungsverfahren obsolet und kann eingestellt werden. Möchten einige Grundstückseigentümer - zumindestens für einen mehrjährigen Zeitraum - Ackerland behalten, wird versucht, dieses über Grundstückstausche in Randbereiche beziehungsweise spätere Bauabschnitte zu verlagern. Bauland bekommt, wer an die NLG verkauft: "Trittbrettfahrer", die von den Erschließungsleistungen der NLG profitieren wollen, aber nicht an die NLG verkaufen wollen, soll es nicht geben.

 

Dies ist im ersten Bauabschnitt ein Grund für eine Änderung gegenüber dem alten Bebauungsplan. Die Grundstücke am nördlichen Rand in Hanglage gehören  Eigentümern, die nicht verkaufen wollen und auf eine Bebaubarkeit Ihrer Grundstücke ohne kostenmäßige Beteiligung mit Erschließung von Norden hoffen. Eine Erschließung von Norden kommt jedoch nicht in Betracht, weil zusätzliche Querungen der Stadtbahngleise aus Sicherheitsgründen vermieden werden müssen. Der Bebauungsplan sieht daher hier eine bedingte Festsetzung vor, nach der die Grundstücke erst bebaut werden können, wenn eine Erschließung von Süden rechtlich und tatsächlich

 

vorliegt. Sie ist hier abweichend vom alten Bebauungsplan als private Erschließung festgesetzt, damit keine Erschließungspflicht für die NLG entsteht, von der die Eigentümer profitieren würden, ohne etwas dafür zu leisten.

 

Marginale Änderungen der den neun Bauabschnitten folgenden B- Pläne können dadurch erforderlich werden, dass am Ende eines Straßenzuges am Rande eines B- Planes zunächst ein Wendehammer an einer Straße angelegt werden muss, die im nächsten Bauabschnitt ihre Fortsetzung findet. In diesem Fall wird der Wendehammer so geplant, dass mit dem nächsten Bauabschnitt auf seiner Wendefläche öffentliche Parkplätze für Besucher entstehen können. Der Ausbau der Wendefläche ist damit nicht umsonst, sondern kann später weiter genutzt werden. Dies gilt auch für den ersten Bauabschnitt.

 

Für den nun vorliegenden B-Plan wurde geprüft, ob er als Teilbereich für sich allein rechtlich einwandfrei ist und eigenständig beschlossen werden kann, etwa im Hinblick auf die Belange des Umweltschutzes. Die Naturschutzbeauftragte, eine Biologin, ein Landschaftsökologe sowie weitere Fachkräfte haben daher die aktuelle Situation vor Ort mit ihren Qualitäten für Natur und Landschaft verglichen mit der Situation zu dem Zeitpunkt, zu dem für den alten Bebauungsplan eine Bewertung der Belange des Umweltschutzes dargelegt in einem Umweltbericht und einem Grünordnungsplan zum Bebauungsplan Nr. 126 C erfolgt ist. Nach ihrer Einschätzung bewegen sich die aktuellen Nutzungen und Qualitäten im Korridor der Nutzungen und Qualitäten zum Zeitpunkt der Erstellung des alten Bebauungsplanes; zwischenzeitlich sind keine zusätzlichen besonders geschützten Arten hinzugekommen, so dass eine grundsätzlich neue Betrachtung und Bewertung der Umweltbelange nicht erforderlich wird.

 

Um die Umsetzung des Baugebietes zu erreichen, soll nun die zugehörige Flächennutzungsplanänderung bekannt gemacht und damit wirksam werden. Mit wirksamem F-Plan, wirksamem B-Plan für den jeweiligen Bauabschnitt, Eigentumserwerb durch die NLG, Erschließungsvertrag und Erschließung durch die NLG sind die Voraussetzungen gegeben, dass Bauwillige ohne Bauantrag, sondern nur im Wege der Bauanzeige bauen können und damit Kosten sparen und ihren Traum vom eigenen Haus zügiger verwirklichen können.

 

Im Auftrag

 

 

 

Dürr

 

 

 

 

Beschlussvorschlag:

 

1. das Baugebiet  "Sehlwiese C" wird abschnittsweise realisiert.

 

2. Der Satzungsbeschluss vom 15.03.2007 zum  Bebauungsplan-Nr. 126 C

    „Sehlwiese Süd“ (Dr.-Nr.: 107 b/2006) wird aufgehoben mit der Wirkung, dass seine

    Regelungen nicht wirksam werden.

 

3. - für den ersten Bauabschnitt wird der Bebauungsplan-Nr. 126 C - I - „Sehlwiese Süd - 1. Bauabschnitt  Nord“, OS Rethen /OS Gleidingen aufgestellt, der in der anliegenden Fassung mit der zugehörigen Begründung ausgelegt werden soll.

    - Die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind einzuholen.

     - Von der Durchführung einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden wird abgesehen, da dies zuvor auf Grundlage des Bauleitplanverfahrens zum B-Plan 126 C und der 71. Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt ist.

    - Unter dem Vorbehalt, dass keine Anregungen vorgebracht werden, die zu einer inhaltlichen Änderung des B-Planes führen würden, wird der Bebauungsplan Nr. 126 C -I- "Sehlwiese Süd - 1. Bauabschnitt Nord" als Satzung sowie die zugehörige Begründung beschlossen.

     - Die 71. Änderung des Flächennutzungsplanes wird bekannt gemacht.

     - Das Umlegungsverfahren ist abzubrechen.